사회초년생을 위한 전세사기 예방 가이드

사회초년생을 위한 전세사기 예방 가이드

전세 계약은 사회초년생에게 새로운 시작을 의미하지만, 동시에 자산의 상당 부분이 걸린 중요한 결정입니다. 최근 전세사기 사건은 단순히 사회적 이슈를 넘어 개인의 삶과 꿈에 큰 타격을 주고 있습니다. 오늘은 사회초년생이 꼭 알아야 할 전세사기 유형과 구체적인 예방 방법을 디테일하게 정리해 드립니다.

1. 전세사기의 대표적인 유형
① 다가구 주택 전세사기

• 매매가보다 높은 전세가 설정
• 임대인이 매매가보다 높은 금액으로 전세를 놓아 보증금을 돌려주기 힘든 상황을 만듭니다. 예컨대, 매매가 2억 원인 주택에 전세보증금을 2억 5천만 원으로 계약해 보증금 반환이 어려워지는 사례입니다.
• 확정일자 정보 숨김
• 다른 세대의 보증금 현황을 알기 어렵다는 점을 이용해 임차인을 속이는 방식입니다.

② 임대차보증금 착복
임대인이 보증금을 받아 다른 부동산 매입이나 사채 상환에 사용해 세입자에게 반환할 능력을 상실하는 경우입니다.
③ 중개인의 공모
공인중개사가 임대인의 상황을 알면서도 "안전한 물건"이라며 임차인을 속이는 사례도 많습니다.

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2. 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

① 주민센터에서 ‘확정일자 부여 현황 열람’
주민센터를 방문해 계약하려는 주소의 확정일자 현황을 확인하면, 해당 주소의 기존 임차인의 수와 보증금을 조회할 수 있습니다.

• 방법:
  1. 주민센터에 방문해 ‘확정일자 부여 현황 열람’ 요청.
  2. 열람한 자료에서 기존 임차인의 보증금 총액 확인.
  3. 매매가와 비교하여 보증금 초과 여부 판단.

② 등기부등본 확인
등기부등본은 전세사기 예방의 기본입니다. 반드시 발급받아 다음 사항을 확인하세요:

• 소유권: 계약 상대가 실제 소유자인지 확인.
• 근저당: 대출이나 채무가 설정되어 있는지 확인.
• 가압류: 다른 채권자가 설정한 가압류, 경매 신청 등 위험 요인 여부.

③ 매매가 대비 전세가 비율 파악
매매가 대비 전세가는 70% 이내가 안전합니다. 80% 이상일 경우 사기를 의심해야 합니다.
④ 전세반환보증보험 가입 가능 여부 확인

• 전세보증금을 보호받기 위해, 계약 전에 반환보증보험에 가입할 수 있는 물건인지 확인하세요.
• 반환보증보험 가입이 어려운 물건은 리스크가 크므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.

⑤ 다수의 공인중개사 방문
공인중개사 한 곳만 신뢰하지 말고, 동일한 물건에 대해 최소 2~3곳의 의견을 비교하세요.

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3. 계약 과정에서 체크리스트
전세 계약을 진행하면서 다음 단계를 꼭 따르세요:
① 전세 시세 조사
네이버 부동산, 직방 등에서 주변의 유사 매물과 비교해 시세를 확인하세요.

• 예시: 같은 동네, 같은 조건에서 전세금이 과도하게 낮거나 높다면 의심.

② 잔금 치르기 전 확인 사항
잔금을 지급하기 전에는 반드시 아래를 확인하세요:

• 계약서와 등기부등본의 주소 및 소유주 정보 일치 여부.
• 기존 임차인의 보증금 반환이 완료되었는지.

③ 확정일자 받기
계약서에 도장을 찍은 당일 또는 가능한 한 빠르게 확정일자를 받아 법적 보호를 받으세요.

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4. 추가적으로 알면 좋은 팁

① 계약 전 ‘전입신고’의 중요성
전입신고는 임차인의 대항력을 확보하는 필수 절차입니다. 전입신고를 통해 확정일자를 받을 경우 경매나 공매 상황에서도 보증금을 우선 보호받을 수 있습니다.
② 임대인과의 소통 기록

• 계약 과정에서 임대인과 나눈 대화는 반드시 기록(문자, 메일 등)으로 남겨 두세요.
• 추후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 될 수 있습니다.

③ 전세금 반환 관련 조항 추가
계약서에 전세금 반환 조건을 명시하세요.

• 예: 임대인의 반환 불가 시 반환 보증보험 의무 가입 조건 포함.

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5. 실제 사례로 본 교훈
다수의 피해자를 낸 다가구 주택 전세사기

• 사례: 2024년 서울 관악구에서 발생한 100억 원대 전세사기.         
• 피해 내용: 임대인은 기존 임차인 보증금을 반환하지 않고, 새 임차인을 유인해 보증금을 돌려막기.
• 예방 방법:
  1. 확정일자 부여 현황 확인.
  2. 매매가 대비 보증금 초과 여부 체크.
  3. 공인중개사와 계약서 작성 전 추가 검증.

전입신고 통보서비스 : 간단 요약

왜 필요할까?

• 대항력 확보: 전입신고를 하면 임대차 계약에 대해 법적 보호를 받을 수 있음.
• 임대인에게 전입 사실 통보: 임대인에게 계약 이행을 공식적으로 알림.

💢신청 방법

1. 오프라인 신청
   • 준비물: 신분증.
   • 절차: 가까운 주민센터 방문 → 신청서 작성 → 제출.
2. 온라인 신청
   • 사이트: 정부24.
   • 방법: ‘전입신고 통보서비스’ 검색 → 본인 인증 → 정보 입력 → 서류 첨부 → 완료.

🛑주의사항

• 세대주 확인: 세대주라면 이를 증명할 자료 준비(주민등록등본 등).
• 소유자 또는 임대인일 경우: 건물 등기부등본, 임대차 계약서 등 관련 서류 필요.

✔추가 팁

• 확정일자 받기: 전입신고 후 바로 확정일자를 받아 우선변제권 확보.
• 등기부등본 확인: 소유권과 채무 상태를 재확인해 안전성 검토.

사기피해 입으신분을 위한 사이트 주택도시공사 보증 https://khug.or.kr/jeonse/index.jsp

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사회초년생이 전세사기를 당하지 않는 가장 중요한 방법은 스스로 기본 지식을 갖추는 것입니다. 부동산 계약은 자산 보호의 첫걸음입니다. 이 글을 통해 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키길 바랍니다. 😊